성공적인 은퇴 준비를 위한 부동산 투자의 중요성이 점점 더 강조되고 있다. 이에 대해 여운봉 교수는 부동산 시장의 동향을 정확하게 예측하며, 특히 금리와 국민소득의 변화를 중요한 요소로 보고 있다. 그는 국민소득의 상승과 부동산 정책의 규제 완화, 그리고 기준금리 인하가 예상되면서 부동산 가격이 상승세를 탈 것으로 전망하고 있다.
여 교수는 젊은 세대나 무주택 세대에게 노후 준비를 위한 내 집 마련의 중요성을 강조한다. 그는 부동산이 물가 상승을 이기는 가장 효과적인 자산이라고 말하며, 특히 대도시 내에서는 주택 가격이 계속 오를 것으로 예상한다. 또한 은퇴자에게는 주택연금 가입을 적극 권장하고 있다. 주택연금은 주택을 보유하면서도 평생 연금을 받을 수 있는 제도로, 은퇴 후 안정적인 생활을 도모할 수 있는 방안이라고 추천한다.
여 교수의 조언과 분석을 종합해 볼 때, 성공적인 은퇴 준비를 위해서는 부동산 시장의 흐름을 잘 이해하고, 적절한 시기에 투자하는 것이 중요하다는 점을 알 수 있다. 은퇴를 준비하는 경우라면 부동산에 대한 신중한 접근과 장기적인 관점에서의 계획이 필요한 시점이다.
여 교수는 7일 자신이 운영하는 교육장인 가산동 성공캠퍼스에서 1인기업연합신문과의 인터뷰에서 “우리나라 국민소득이 점차 상승하게 되면 수도권 내 인기 있는 주택 가격은 천정부지로 더 상승할 수밖에 없다”며 “젊은 세대나 무주택 세대는 노후 준비를 위해 내 집 마련은 빨리 할수록 유리하다”고 강조했다.
여 교수는 최근 윤 정부의 부동산 정책 규제 완화와 더불어 올 하반기부터 예상되는 미국과 한국의 기준금리 인하가 이뤄지면 실물 자산인 부동산 가격은 더욱 상승세를 탈 수밖에 없다고 말했다. 여 교수와의 인터뷰를 통해 부동산 정책의 흐름을 확인할 수 있었다.
- 2022년 여름 서울 아파트 시장이 크게 하락해서 많은 전문가들이 이제 주택시장이 본격적인 하락장세를 맞을 거라고 예상했지만, 여 교수는 오히려 바닥이라고 진단했습니다. 그 핵심 요인은 무엇이었나요?
부동산 시장은 금리와 국민소득에 의해 결정됩니다. 금리와 국민소득을 읽어내면 부동산 시장이 보입니다. 첫 번째로 금리 측면에서 보면, 2021년도에 한미 기준금리가 1% 내외의 낮은 수준이었지만 2022년부터 본격적으로 상승하기 시작했습니다. 금리가 높아지면서 부동산 시장이 하락으로 빠지는데 직격탄이었죠. 그러나 다시 물가가 안정화되면 금리는 떨어질 수밖에 없고 부동산 시장은 다시 상승할 수밖에 없습니다. 세계 선진 각국의 경제정책의 최우선 순위가 물가 잡는 것이니까요.
두 번째로는 국민소득이 높아질수록 부동산 가격은 계속 오를 수밖에 없습니다. 경기는 나쁘지만 우리나라 국민소득은 탄탄하게 유지되고 있을 뿐만 아니라 오히려 조금씩 더 상승하고 있기 때문에 부동산 시장은 쉽게 침체기를 벗어날 것으로 예상했습니다.
- 최근 주택가격 상승에 영향을 준 외부 변수가 있다면 무엇인가요?
최근 주택거래량이 늘고 주택가격이 다시 상승세를 탄 것은 다자녀 및 신혼부부 가구 등에 대한 보금자리론 등 저금리 대출제도의 도입 영향이 컸습니다. 서울의 주택거래량이 2023년 초부터 꾸준히 늘어난 것도 이런 외부 변수의 영향이 큽니다.
- 집값이 상승한다면 어느 선까지 상승할 것이라고 생각하나요?
“건설 원자재 가격 상승과 인건비 상승이 아파트 분양가 상승의 주 원인이라고 생각할 수도 있지만, 아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 변수는 국민소득입니다. 지난 40년간 우리나라 부동산 가격과 국민소득 추이를 비교해보면 거의 동일하게 움직이고 있습니다.
2010년에 우리나라 국민소득이 2만 불을 달성하고, 2018년에 3만 불을 달성하게 되면서 그만큼 부동산 가격도 상승할 수 있었습니다. 국민소득 증가 없이는 부동산 가격이 오르기 어렵습니다. 국민소득이 줄어들면 부동산 가격도 떨어집니다.
일본의 사례가 그렇습니다. 1995년 일본의 1인당 국민소득이 4만 4천 달러 이상이었지만 2023년엔 3만 5천 달러로 떨어지면서 일본의 부동산 시장은 침체할 수밖에 없었습니다. 우리나라의 국민소득이 향후 10년 이내에 4만 달러를 넘어설 것으로 예상하는데, 이렇게 되면 우리나라 주요 인기 지역 내 희소가치가 높은 주택 가격은 지금보다 더 크게 상승할 것입니다.”
- 무주택 가구의 내 집 마련, 지금이라도 서둘러야 하나요?
당연합니다. 미래에 주택 가격이 떨어질 것을 기대해 주택 사는 것을 늦추면 그만큼 손해입니다. 물론 지방 등 일부 지역의 경우 인구 감소로 수요가 줄어들어 주택 가격은 떨어질 수 있습니다. 그러나 일반적으로 대도시 내의 직주 근접이 가능하고 교통, 교육 여건 등이 양호한 지역 내 주택 가격은 계속 오를 수밖에 없습니다.
부동산만큼 물가 상승을 이기는 자산은 없습니다. 과거 역사에서 예금과 같이 현금이 절대 인플레이션을 능가한 경우가 없습니다. 1990년대 당시 우리나라 정기예금 금리가 연 10%대로 높았었다고 과거를 부러워하는 분들이 많은데, 잘못 알고 있는 사실입니다. 당시 물가 상승률 10%를 감안하면 실질 금리는 제로(0) 퍼센트였습니다.
특히 아파트 분양가는 땅값 상승과 원자재 및 인건비 상승과 더불어 국민소득 상승으로 계속해서 오를 수밖에 없다는 사실을 인식해야 합니다. 아파트 가격은 떨어져도 땅값은 절대 떨어진 적이 없습니다.
땅값이 오르는 한 부동산 가격은 오를 수밖에 없습니다. 정상적인 경제국가에서는 인플레이션(물가상승)이 당연한 현상이며, 적당한 인플레이션이 없는 경제는 활력이 없는 죽은 경제라 할 수 있습니다.
- 소득이 없고 주택 1채만 보유한 은퇴자에게 조언한다면?
은퇴란 다음 달부터 평소의 월급이 통장에 입금되지 않는다는 것을 의미합니다. 당분간 실업급여로 몇 개월간 버틸 수는 있겠지만, 그 이후가 문제입니다. 이럴 때는 한국주택금융공사에서 취급하는 주택연금 가입을 적극 고려해야 합니다. 부부 중 1인이 55세 이상이고, 다주택자라도 주택 공시가격 합계가 12억원 이하라면 가입이 가능합니다.
주택연금의 특징은 그 집에 계속 거주하면서 100세가 넘어서까지 부부가 평생 연금을 받을 수 있다는 점입니다. 부부 모두 사망하게 되면 사후에 주택을 팔아서 그동안 지급한 연금을 회수하게 되는데, 만약 사망 시점에 아파트가 너무 낡아서 팔리지 않아 지급한 연금을 회수하지 못하더라도 상속인인 자녀들이 이를 물어내지 않아도 됩니다.
반대로 처분한 주택값이 그동안 지급한 연금액을 초과하면 남는 차액은 상속인에게 돌려주므로, 가입자에게 무조건 유리한 연금제도입니다. 참고로 주택가격이 10억원이고, 부부 중 연소자가 70세라면 매월 약 295만원을 종신토록 받을 수 있습니다.
결론적으로 현재 주택 구매를 망설이는 무주택 가구와 소득이 없고 주택 1채만 보유한 은퇴자 모두에게는 각각의 상황에 맞는 전략이 필요합니다. 부동산 가격 상승과 노후 대비를 위한 주택연금 활용 등, 현명한 자산 관리가 요구됩니다.
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